2002 sonuna kadar gayrimenkullerin satılmasından sağlanan değer artış kazancının vergilendirilmesinde dört yıl elde bulundurma koşulu yeniden getirildi.

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olanlar ile basit usulde tespit edilen ticari kazançlardan ibaret olanlar dışında kalan mükelleflerin, 2001 yılında çeşitli kaynaklardan elde ettikleri kazanç ve iratlardan beyana tabi olanların birleştirilerek yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi dönemi 1 Mart 2002 tarihinde başlamış olup, 31 Mart 2002 tarihinin resmi tatil gününe rastlaması nedeniyle 1 Nisan 2002 tarihine kadar devam edecek.

Beyana tabi olan kazanç ve iratlardan biri de gayrimenkullerin satışından elde edilen değer artış kazancıdır.

İktisap (edinme) tarihinden itibaren dört yıl içinde elden çıkarılan gayrımenkullerin satışından elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi tutulmakta iken, 4369 Sayılı Kanunla yapılan değişiklikle, gayrımenkul satışından elde edilen kazançların vergilendirilmesinde dört yıllık elde bulundurma süresi kaldırılmış, gayrimenkul ne kadar süre ile elde bulundurulmuş olursa olsun, elde edilen kazancın, belli bir tutarı aşması halinde vergilendirilmesi öngörülmüştü.

Daha sonra 4444 Sayılı Kanunun 3. maddesi ile Gelir Vergisi Kanununa eklenen Geçici 56. madde ile yukarıda belirttiğimiz hükümler 2003 yılına kadar ertelenerek, 1999 - 2002 yılları gelirlerinin vergilendirilmesinde eskiye dönüş yapılmıştır.

Buna göre, 2002 yılı sonuna kadar gayrimenkullerin elden çıkarılmasından sağlanan değer artış kazancının vergilendirilmesinde dört yıl elde bulundurma koşulu yeniden getirilmiştir.
2001 yılında elden çıkarılan gayrimenkullerin, elden çıkarılmasından sağlanan kazançların beyan edilip edilmeyeceği aşağıda yer verilen hesaplamalar ve istisna uygulamasından sonra belirlenecektir.

Vergilendirilmeyecek kazanç

İvazsız olarak iktisap edilenler hariç olmak üzere bina (mesken, işyeri), arsa ve arazilerin iktisap (edinme) tarihinden başlayarak dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı sayılamaktadır. Gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak dört yıl geçtikten sonra elden çıkarılması halinde ise elde edilen kazancın tutarı ne olursa olsun değer artış kazancı sayılmayacak, bu gelirler için beyanname verilmeyecek, vergi ödenmesi söz konusu olmayacak.

Gayrimenkullerin elden çıkartılmasından sağlanan değer artış kazançlarının 3 milyar 500 milyon liralık kısmı vergiden istisna edilmektedir. Buna göre, iktisap tarihinden itibaren dört yıl içinde elden çıkarılan gayrimenkullerin, elden çıkarılmasından sağlanan değer artış kazancının vergilendirilmesi için kazanç tutarının 3 milyar 500 milyon lirayı aşması gerekiyor. Başka bir anlatımla elde edilen değer artış kazancının 3 milyar 500 milyon lirayı aşmaması halinde beyanname verilmeyecek, başka gelirlerden dolayı beyanname verilmesi halinde gayrimenkul satış kazancı beyannameye dahil edilmeyecek.

Değer artış kazancının hesaplanması

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan gayrımenkulün maliyet bedeli ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunacaktır.
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan gayrımenkulün, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki (TEFE) artış oranında artırılarak tespit edilecektir.

1998 yılı emlak vergisi beyanname verme süresinin bitiminden önce iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, bu gayrimenkullerin maliyet bedeli olarak, 1998 yılı genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değeri esas alınacaktır. Maliyet bedeli olarak kabul edilen bu tutar, endekslenmiş maliyet bedeli olarak kabul edilecek ve iktisap tarihinden 1998 yılı emlak vergisi beyanname verme süresi sonuna kadar olan süre için yeniden endeksleme yapılmayacaktır. Başka bir anlatımla endeksleme 1998 yılı genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerine uygulanacaktır.

Örnek

25.11.1997 tarihinde bir gerçek kişi tarafından 5 milyar liraya satın alınan bir gayrimenkul, 1998 yılı genel beyan döneminde (1998 Eylül ayında) 8 milyar lira olarak beyan edilmiş, 15 Şubat 2001 tarihinde 30 milyar liraya satılmış olsun.

Elden çıkarma dört yıl içinde gerçekleştiği için elde edilen kazanç, değer artış kazancı sayılacaktır. Ancak elde edilen kazancın vergilendirilip vergilendirilmeyeceğini belirlemek için aşağıdaki hesaplamaların yapılması gerekecektir.

1998 yılı genel beyan döneminde beyan edilen 8 milyar lira gayrimenkulün maliyet bedeli kabul edilecek ve bu tutar, 1998 Eylül ayına göre, satışın yapıldığı 2001 Şubat ayından bir önceki ay olan 2001 Ocak ayında TEFE endeksindeki artış oranında artırılarak iktisap bedeli tespit edilecek.

Endekslenmiş maliyet bedeli ile satış bedeli arasındaki fark safi kazanç olacak ve tutarı 3 milyar 500 milyon lirayı aşarsa, 3 milyar 500 milyon lirayı aşan kısım beyan edilerek vergiye tabi tutulacak. 3 milyar 500 milyon lirayı aşmaz ise, elde edilen kazanç beyan edilmeyecek.

Tablo'ya göre, artış oranının hesaplanmasına esas alınacak Ağustos 1998 endeks değeri 1.045,3 Ocak 2001 endeks değeri 2.686,8'dir.

Buna göre endeksleme de esas alınacak oran,

(2.686,8 - 1.045,3) / 1.045,3 = 1,57'dir.

Dolayısıyla, değer artış kazancının safi tutarının hesaplanmasında esas alınacak olan endekslenmiş bedel (iktisap bedeli) (1 + 1,57) x 8 milyar = 20 milyar 560 milyon lira,
Safi kazanç ise; (30 milyar - 20 milyar 560 milyon) = 9 milyar 440 milyon lira olacaktır.
Bu tutar, 3 milyar 500 milyon lirayı aştığı için, 3 milyar 500 milyon lirayı aşan kısım olan 5 milyar 940 milyon lira değer artış kazancı olarak beyan edilecek ve vergisi üç taksit halinde ödenecektir.

Finansal Forum - 11 Mart 2002